Importante décision de la Cour suprême du Canada en matière de courtage immobilier

Source : ACAIQ - Janvier 2009

Récemment, la Cour suprême du Canada, le plus haut tribunal du pays, a rendu une importante décision relative au domaine du courtage immobilier, dans un dossier opposant l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec (ACAIQ) et un courtier immobilier (1). La Cour suprême avait à déterminer si les modalités de paiement de la rétribution prévues au formulaire « Contrat de courtage – vente d’un immeuble principalement résidentiel » pouvaient être modifiées afin que le courtier immobilier reçoive sa rétribution en l’absence de vente de l’immeuble. En d’autres termes, la Cour devait décider si les stipulations du formulaire obligatoire du contrat de courtage, visé à l’article 32 de la Loi sur le courtage immobilier, pouvaient être modifiées par le courtier immobilier et le client vendeur.

Les faits à l’origine du litige sont les suivants. Outre la possibilité d’une rétribution payable à la vente, le courtier immobilier exigeait des clients vendeurs, lors de la signature du contrat de courtage, le versement de « frais d’adhésion » non remboursables, et ce, que la vente de l’immeuble ait lieu ou non. Des vendeurs, dont les immeubles n’ont pas été vendus pendant la durée de leur contrat de courtage intervenu avec le courtier immobilier, se sont plaints de cette pratique auprès de l’ACAIQ.

Après enquête, le syndic de l’ACAIQ a déposé une plainte disciplinaire devant le comité de discipline, reprochant au courtier immobilier d’avoir contrevenu aux Règles de déontologie de l’ACAIQ en modifiant illégalement le contenu obligatoire du contrat de courtage, soit en exigeant le paiement de la rétribution du courtier autrement qu’au moment de la vente de l’immeuble. Le comité de discipline de l’ACAIQ a retenu les arguments du syndic et a déclaré le courtier immobilier coupable des infractions qui lui étaient reprochées.

Le courtier immobilier a interjeté appel de cette décision devant la Cour du Québec, qui a maintenu la décision du comité de discipline. Arguant que la Cour du Québec avait fait erreur, le courtier immobilier a ensuite soumis le dossier à la Cour d’appel. Dans son jugement, la Cour d’appel a donné raison au courtier immobilier en décidant que le contrat de courtage n’avait pas de caractère obligatoire et que le client vendeur et le courtier inscripteur pouvaient convenir d’un autre mode de rétribution que celui indiqué au formulaire. Soutenant que la Cour d’appel avait fait erreur, l’ACAIQ a demandé à la Cour suprême du Canada de réviser la décision de la Cour d’appel.

La Cour suprême, dans son jugement rendu le 30 mai dernier, a reconnu l’expertise du comité de discipline de l’ACAIQ pour juger la plainte portée contre le courtier immobilier et décider de la sanction, et est venue rétablir la décision du comité. En raison des dispositions de la Loi sur le courtage immobilier et des règlements pris pour son application ainsi que de l’objet de cette loi, qui vise à assurer la protection du consommateur, le plus haut tribunal du pays a décidé que la protection du public prime les principes de liberté contractuelle et de libre concurrence.

Le courtier immobilier ne pouvait donc pas convenir avec le client vendeur de modalités de versement de la rétribution autres que celles consignées au formulaire « Contrat de courtage – vente d’un immeuble principalement résidentiel ». Celles-ci prévoient que le vendeur verse la rétribution au courtier au moment de la vente de l’immeuble. On ne peut donc, dans le cadre de ce contrat de courtage, exiger de son client le paiement d’une quelconque somme forfaitaire assimilable à une rétribution déguisée avant la conclusion de la vente.

La confirmation du caractère obligatoire du formulaire « Contrat de courtage – vente d’un immeuble principalement résidentiel » par la Cour suprême du Canada devra amener les courtiers et agents immobiliers à garder à l’esprit qu’on ne peut convenir avec son client de modifier le contenu de ce formulaire lorsque cette modification a pour effet d’affecter la protection du consommateur. Dans cet esprit, les seules modifications permises aux obligations du courtier prévues dans ce formulaire sont celles qui bonifient la protection du client vendeur.

(1) Association des courtiers et agents immobiliers du Québec c. Proprio Direct inc., 2008 CSC 32 (CanLII)